Kto jest uprawiony do wykonania wyceny wartości rynkowej?
Wycena nieruchomości jest wykonywana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a sposób jej przeprowadzenia jest uregulowany przepisami prawa (ustawa o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca posiadający wszystkie niezbędne uprawnienia wykonuje wycenę wartości rynkowej dla nieruchomości mieszkalnych. W określaniu wyceny wartości rynkowej bierze się pod uwagę wiele elementów, między innymi cenę rynkową, stan prawny nieruchomości, stan techniczno-użytkowy, udogodnienia, przeznaczenie, zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości i jej otoczenie.
Ekspertyza w postaci operatu szacunkowego jest oficjalną formą w jakiej przedstawia się wycenę wartości nieruchomości. W przypadku tego dokumentu forma, treść i zakres są określone przepisami prawa. Wartość rynkowa nieruchomości wskazuje na prawdopodobną cenę nieruchomości, ponieważ jest to wartość najbardziej zobiektywizowana i bazująca na dużej ilości transakcji rynkowych.
Kiedy potrzebujemy oficjalnej wyceny wartości rynkowej?
Wycena nieruchomości w swojej oficjalnej formie jest niezbędna do celów formalnych, na przykład dla banku, urzędu czy sądu. Operat szacunkowy stanowi podstawę do dalszych działań, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny lub w trakcie postępowania spadkowego, podziału majątku, czy egzekucji komorniczej.
Jaki jest koszt wykonania ekspertyzy przez rzeczoznawcę?
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest usługą odpłatną. Koszt wyceny domu wynosi minimum 600 złotych, natomiast w przypadku mieszkania cena waha się od 400 do 1200 złotych. Kwota jaką należy zapłacić za ekspertyzę różni się w zależności od wielu czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, sytuacja prawna nieruchomości, koszty poniesione przez rzeczoznawcę oraz termin wykonania ekspertyzy.
Chcesz sprzedać nieruchomość mieszkalną? Nie potrzebujesz do tego oficjalnej ekspertyzy!
Jednakże wystawiając swoją nieruchomość na sprzedaż nie potrzebujemy oficjalnego dokumentu, nie musimy też inwestować w ekspertyzę rzeczoznawcy.
Cena nieruchomości, w porównaniu do wartości rynkowej, jest subiektywna. Jako cenę możemy rozumieć kwotę, którą ktoś jest w stanie zapłacić za daną nieruchomość. Co więcej, cena może wyższa lub niższa niż realna wartość rynkowa danej nieruchomości. Gdybyśmy przejrzeli portale ogłoszeniowe, moglibyśmy znaleźć tam dużo ofert sprzedaży z zawyżoną lub zaniżoną ceną nieruchomości. Określając subiektywną cenę nieruchomości, sprzedający często kierują się sentymentem, chęcią zysku, wyobrażeniem o wartości nieruchomości lub po prostu niewiedzą i brakiem rozeznania w lokalnym rynku. Częstym czynnikiem wpływającym na zawyżenie cen nieruchomości jest wyposażone klasy premium, z kolei czynnikiem zaniżającym wartość jest konieczność wykonania remontu. Ceny nieruchomości rozmijają się z wartością rynkową nawet o 30 procent!
Warto wspomnieć, że od 2017 roku kara w wysokości 50 000 złotych grozi osobom nieuprawnionym, które samodzielnie wykonują wyceny w sprawach oficjalnych. Nowa ustawa uderzyła głównie w rzeczoznawców majątkowych, którzy nie spełniają warunków narzuconych przez ustawę, czyli między inni nie prowadzą własnej działalności gospodarczej. Natomiast jeżeli chodzi o wycenę nieruchomości w celu zrealizowania transakcji kupna-sprzedaży, sytuacja wygląda odrobinę inaczej. Wycena wykonana celem zbycie bądź nabycie nieruchomości nie jest obarczona karami ani ograniczeniami. Sprzedający jak i kupujący mogą korzystać z darmowych kalkulatorów wyceny nieruchomości („wyceniarki” online), poprosić o pomoc pośrednika jak również samodzielnie oszacować wartość nieruchomości.
Wycena mieszkania wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego lub pośrednika odnosi się do wartości rynkowej. Warto mieć ten fakt na uwadze, ponieważ to właśnie my możemy stracić lub zarobić na różnicy między wartością a ceną nieruchomości.
Biorę sprawy w swoje ręce i wyceniam nieruchomość!
Oczywiście, można wycenić nieruchomość samodzielnie. Jednak najpierw należy zgromadzić potrzebne informacje. Powszechną – choć czasochłonną – metodą samodzielnego wyceniania nieruchomości jest porównywanie cen ofert internetowych. Należy znaleźć kilkanaście podobnych ofert w tej samej okolicy. Porównując ofertę należy zwrócić uwagę na takie aspekty jak: powierzchnię, ilość pokoi, piętro, ilość pięter w budynku, rok budowy, udogodnienia (np. winda; balkon czy taras; miejsce parkingowe; komórka lokatorska; rowerownia; wózkownia), wyposażenie nieruchomości (wysokiej jakości podłogi; sprzęty AGD i RTV; zabudowa kuchni i łazienki), stan techniczny mieszkania (plastikowe lub drewniane okna; drzwi antywłamaniowe; mieszkanie po niedawnym remoncie lub do remontu; budynek nieocieplony; brak bezpośredniego dojazdu do posesji; brak gazu; brak ogrzewania i ciepłej wody z miejskiej sieci ciepłowniczej; ogrzewanie i ciepła woda na prąd). Ponadto trzeba zwrócić uwagę na infrastrukturę i otoczenie nieruchomości (osiedle strzeżone; plac zabaw; przystanek autobusowy i tramwajowy; oświetlona ulica i chodnik obok budynku; teren monitorowany; itd.) Czynniki warunkujące cenę nieruchomości mogą być rozmaite. Należy je wszystkie przeanalizować i porównać z kilkunastoma podobnymi ofertami. Co więcej, żeby ograniczyć możliwość zaniżenia lub zawyżenia ceny, trzeba odrzucić najdroższą i najtańszą ofertę. Z pozostałych ofert wyciągniemy średnią cenę. Oprócz czasochłonności, ta metoda ma jeszcze jedną ważną wadę. Ogłoszenia prezentują cenę ofertową za daną nieruchomość. Zwykle jest to cena zawyżona o 20 lub nawet 30 procent. W efekcie cena transakcyjna jest z reguły niższa niż kwoty widoczne w ofertach internetowych. Jak widać ta metoda nie jest idealna, dlatego jeżeli już się na nią decydujemy, określenie ceny nieruchomości poprzedźmy dogłębnym sprawdzeniem sytuacji na lokalnym rynku.